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一半以上的城市,房产在亏钱?真实情况是 245个

作者:匿名 时间:2019-12-02 09:57:09 阅读量:4381

有人说,在监管的背景下,统计局每月统计的70个大中城市中,至少有一半的城市在房地产投资上亏损。

他的理论是,根据3%的租金回报率、5%的资本成本和4%的房屋折旧率,一半以上的城市在房屋上亏损。

3%的租金回报率,低于5%的资本成本和4%的房屋折旧率的总和,加上大多数城市的房价目前已经停止上涨,一些城市仍在复苏。

2019年7月,70个大中城市中有29个的同比增幅不到9%。

总回报率没有超过成本,所以房产正在赔钱。这个逻辑有意义吗?

理论是,正如这个问题多次强调的那样,投机者和投机者可以投机房地产。一般来说,他们需要房价飙升的背景。缓慢或缓慢的上涨负担不起投机者和投机者的杠杆成本。

牛市期间,疯狂的投机者使用了巨大的杠杆。有些人甚至求助于私人贷款。杠杆率高达20%以上。以如此高的成本率,如果当年房价没有上涨20%,他们基本上会赔钱。只要房价不飙升,投机者甚至会失去他们的衣服。

当然,普通投资者没有这么高的杠杆率,资本成本一般也不会这么高。

普通投资者承担的资本成本包括银行贷款利率。目前,苏州的贷款利率最高,已超过6%,而其他城市一般在5.5%左右。

至于上述折旧率,这一概念仅适用于除中心城市以外的三、四线城市。对于中心城市来说,位置胜于一切。只要位置好,破旧的房子可以以天价出售。因此,中心城市的房屋不存在折旧率。

投资者承担的另一个成本是税收,尤其是二手房转手时,税收相对较高,包括契税(1%~4%)、个人所得税(1%)、印花税(0.05%)、增值税(5%),总税收成本约为7%。

7%的税率成本加上5.5%的贷款利率成本使得持有房地产的成本约为12.5%。当然,你的房子可以租出去。租金回报率为3%,成本低3%,也就是说,拥有一所房子的平均成本约为9.5%。

换句话说,就一般投资行为而言,如果房价一年不上涨9.5%,就会造成损失,投资者也会受到损失。

因此,正如这个问题一直强调的那样,管理层一直强调房价是稳定的,稳定是最好的控制。乍一看,这没有任何意义。对一般公众来说,只有降低房价才能被视为真正的监管。

然而,对于一个国家来说,不仅要考虑买房的压力,还要考虑金融体系的稳定性。如果房价波动太大,肯定会带来一些风险。

只有稳定不仅能控制房价和抑制投机者,还能避免系统性风险。

根据统计局7月份发布的9.5%的比较数据,70个大中城市的房价数据中,确实有一半以上的城市没有超过9.5%的同比涨幅。

但是统计局的数据,这个数字已经说了,看看吧。根据中国房地产市场网(Real Estate Market Network)追踪的数据,在统计全国321个城市的房价同比情况后,该数字发现,9月份,72个城市的房价同比涨幅超过9.5%。

如深圳、苏州、宁波、大理、昆明、兰州、呼和浩特、唐山、沈阳、哈尔滨、秦皇岛、汕头、日照、三明、洛阳、临沂、九江、新余等。

另外249人未能获胜。

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